Achat-Immobilier

Dans quelle superficie investir pour acheter dans l’immobilier ?

La question de la superficie n’est pas nécessairement la priorité de l’investisseur, qui peut d’abord se concentrer sur la sacro-sainte rentabilité, ainsi que sur la location du bien, tant à l’échelle nationale que locale. Mais la superficie du logement est un critère important, qui va impacter la rentabilité.  Il n’est pas nécessairement ici question de surface financière, puisque selon le lieu de l’investissement, à budget similaire, la superficie du logement visé va largement fluctuer. Quel est l’impact de la superficie sur un investissement locatif ? Nous allons voir dans cet article l’influence de la superficie sur la rentabilité, mais également sur le temps consacré à la gestion que cela suppose.

Les petites surfaces, les avantages et inconvénients

 Les logements de petite surface, nous parlons ici de studio ou de très petits 2 pièces, ont l’avantage de présenter les meilleures rentabilités de l’investissement locatif d’habitation. Le prix du loyer au m² y est le plus élevé, leur entretient est bon marché (peu de surface = moins de matériaux, moins de main d’oeuvre), et les charges de copropriété souvent faibles, car les tantièmes d’un studio au sein d’un immeuble sont souvent peu significatifs. Mais il est bien évident qu’il y a quelques contreparties à ces avantages : le risque élevé de vacance de locataire en secteur où la demande locative n’est pas tendue, puisque les locataires ne restent que très peu de temps dans les petites surfaces; un risque d’impayé, puisque les CSP les plus solvables ne se tournent pas vers ce type d’habitat; et éventuellement, l’on peut considérer un risque de dégradation du bien puisque la garantie est peu élevée (1 mois de loyer HC), et que le locataire aura de la difficulté à se projeter dans son logement sur le long terme.

 

Les points forts et faibles des grandes superficies

A l’opposé, les logements de grande surface offrent une rentabilité plus faible, mais avec moins de rotation de locataire, donc moins de risque de vacance. Le profil des locataires devient plus sécurisant pour le propriétaire bailleur, et le logement pourra éventuellement être utilisé à terme comme résidence principale ou secondaire de l’investisseur. Le gain est également appréciable en termes de temps : moins de rotation de locataire, c’est également moins de temps consacré à la recherche du locataire suivant.

Une rentabilité de 10% où le logement sera vacant 3 mois sur 12 tombe à 7,5%. Cela sera d’autant plus perceptible que le locataire ne participe qu’au règlement des charges de copropriété qu’entre son entrée et sa sortie du logement. Donc un logement vacant, en plus de faire chuter la rentabilité, coûte de l’argent, puisque l’on ne perçoit pas les charges de copropriété récupérables, ni la Taxe d’Enlèvement sur les Ordures Ménagère, part récupérable de la taxe foncière. Un logement de grande taille est une sorte d’assurance contre ces risques, au prix d’une rentabilité plus faible. La superficie fait donc partie du faisceau de critères à prendre en compte au moment de son investissement.

Attention à bien vérifier les diagnostics immobiliers avant d’acheter

Outre la superficie du bien immobilier, il est important en tant qu’acheteur de scruter à la loupe les diagnostics immobiliers propres au bien avant de l’acheter. En effet, suivants les diagnostics réalisés et leurs résultats, cela peut influer votre décision, le prix de vente ainsi que les futurs travaux à réaliser pour que l’habitant vive dans des conditions viables. Par exemple, si le constat du diagnostic amiante est positif, cela induit qu’en cas de travaux, vous exposez l’artisan à des risques sanitaires et ceci est répréhensible par la loi. Il faudra donc faire appel à un désamianteur avant d’entamer des travaux en toute sécurité.
Aussi, concernant le diagnostic de performance énergétique, si sa note est basse comme E ou G, cela signifie que le logement est très énergivore en énergie et que des travaux d’amélioration énergétique devront être nécessaires pour réduire les dépenses de chauffage notamment (changement de système de chauffage, remplacement des fenêtres pour une meilleure isolation etc). Vérifier aussi que les diagnostics ont bien été réalisé par une société reconnue dans le métier et questionnez-vous sur le prix que le vendeur les a achetés. Vous pouvez faire des comparaisons via FGME notamment. En effet, des tarifs trop bas peuvent vous mettre la puce à l’oreille et vous mettre en garde sur la durée qu’aura prit le diagnostiqueur à faire la prestation ou à ses compétences.

 

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